Wer einen Garten gemietet hat, muss einige Dinge beachten, denn nur der Eigentümer kann mit ihm machen, was er will. Eigentümer mit Sondernutzungsberechtigung einer Wohnungs-Eigentümergemeinschaft müssen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigen und Mieter müssen im Falle einer Gartenvermietung das beachten, was im Mietvertrag steht.
Der Mieter eines Einfamilienhauses hat grundsätzlich ein Besitzrecht am Garten – auch dann, wenn dieser nicht ausdrücklich mitvermietet wurde. ➡ Bei Verstoß kann eine Kündigung oder Schadensersatzforderung drohen.
Welche Regeln gibt es und was geschieht zum Beispiel mit den Pflanzen nach einem Auszug, wenn der Mieter diese gepflanzt hat?
Wer ist für die Gartenpflege zuständig?
In der Regel dem Mietvertrag zu entnehmen, wer für die Pflege des Gartens zuständig ist. Sind nur einfache Klauseln enthalten, wie zum Beispiel „Der Mieter ist für die Gartenpflege zuständig“, müssen gemäß eines Urteils des Oberlandesgerichts Düsseldorf, Az.: 10 U 70/04, nur einfache Tätigkeiten durchgeführt werden. Das sind all diejenigen Arbeiten, die keine großen Fachkenntnisse erfordern oder für die keine zusätzlichen Kosten anfallen. So beispielsweise:
Umfangreichere Gartenarbeiten, wie das Fällen von Bäumen oder das Düngen und Vertikutieren des Rasens, sind Sache des Vermieters. Es gilt lediglich eine Ausnahme, wenn der Mietvertrag vorsieht, dass der Mieter solche Aufgaben übernimmt.
Was geschieht mit vom Mieter gesetzten Pflanzen?
Pflanzt beispielsweise ein Mieter einen aus eigener Tasche gezahlten Baum, so bleibt er beim Auszug nicht Eigentümer des Baumes – zumindest dann nicht, wenn dieser schon mit dem Boden fest verwurzelt und größer ist. So wird der Baum kraft Gesetz ein wesentlicher und fester Bestandteil des Grundstücks und somit Besitz der Eigentümer.
Dadurch wird eine Sache, die von einem Mieter mit dem Grundstück fest verbunden wird, Eigentum des Grundstückseigentümers, da es so zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks gehört – das ist im § 94 BGB geregelt. Eine Pflanze wird demnach mit dem Einpflanzen schon zu einem wesentlichen Bestandteil des Grundstücks. Somit verliert ein Mieter, der einpflanzt, grundsätzlich sein Eigentumsrecht. Besteht der Vermieter darauf, muss dieser die Pflanze dann bei Auszug zurücklassen.
Ausnahmen von der Überlassungspflicht
Wurde eine Pflanze nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden, zum Beispiel um eine Zimmerpflanze zu übersommern, spricht das Gesetz gemäß § 95 BGB von einem Scheinbestandteil.
Weitere Scheinbestandteile und somit Ausnahmen können auch ein kleines Frühbeet oder ein Vogelhäuschen sein. Bei der Verbindung dieser Dinge mit dem Garten gilt zunächst die Vermutung, dass diese zu einem vorübergehenden Zweck erfolgen soll. Hiervon ausgenommen sind Sträucher und Bäume, da sie nach einigen Jahren nicht mehr problemlos entfernt werden können. Zudem besteht das Risiko, dass ein verpflanzter Baum am neuen Standort nicht mehr anwächst.
➡ Gibt es im Mietvertrag zudem auch noch die Regelung, dass beim Auszug alle Pflanzen grundsätzlich kostenlos zurückgelassen werden müssen, ist diese Regelung immer einzuhalten und die Frage des wesentlichen Bestandteils oder nur vorübergehenden Bestandteils wird nicht geprüft.
